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最新房屋資產(chǎn)評估報(bào)告書范例
房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。以下為大家分享的是最新房屋資產(chǎn)評估報(bào)告書范例，希望對大家有所幫助。
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評估報(bào)告使用者)
主要包括: 以機(jī)構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)
�、艡C(jī)構(gòu)代碼或注冊證號
�、茩C(jī)構(gòu)名稱 地址(住所)
⑶法定代表人
�、茸再Y金
�、蓹C(jī)構(gòu)類型(經(jīng)濟(jì)性質(zhì))
⑹經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍
�、俗宰C號以及登記有效期
二、 評估目的
委托方以本次委托評估的主要目的或評估報(bào)告的主要用途
三、 評估范圍與對象
主要涉及對估價(jià)對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機(jī)器設(shè)備的則需描述種類、型號、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.
四、 評估基準(zhǔn)日(通常描述如下)
評估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)評估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間,本項(xiàng)目所選取的評估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為由委托方確定的一個(gè)特定會計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準(zhǔn)日的選擇是合理的.
注: 一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 H、獨(dú)立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻(xiàn)原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評估依據(jù)
主要包括各種經(jīng)濟(jì)行為文件、法律法規(guī)、采用取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料.如:
1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;
2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
3、財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;
4、《**市建筑工程造價(jià)信息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)》2006年第1期;
5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊》;
6、
七、 評估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估時(shí))
八、 評估方法
其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:
根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進(jìn)行評估。
(一)基本計(jì)算公式:
評估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤
式中:
前期及其他費(fèi)用 = 建安工程造價(jià)×各費(fèi)用系數(shù)之和;
(二)重置價(jià)值的確定
房屋建筑物的重置價(jià)值是根據(jù)**市現(xiàn)行的工程造價(jià)及取費(fèi)調(diào)差文件，對其工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析測算，結(jié)合現(xiàn)場核實(shí)及測量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)，對所對應(yīng)的工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費(fèi)用(如其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。重置價(jià)值中各組成項(xiàng)目按如下方式確定:
(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進(jìn)行比較，根據(jù)**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設(shè)工程造價(jià)信息》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及有關(guān)材料價(jià)格計(jì)算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結(jié)算書指標(biāo)對比、分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。
(2)前期及其他費(fèi)用:根據(jù)**物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費(fèi)用，項(xiàng)目包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算定額編制管理費(fèi)、預(yù)算定額費(fèi)、城建配套費(fèi)、城市規(guī)劃管理費(fèi)、教育附加費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)。
(3)管理費(fèi)用根據(jù)目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費(fèi)占工程總造價(jià)的比例分析確定。
(4)資金成本采用評估基準(zhǔn)日適用的中國人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計(jì)算，計(jì)算項(xiàng)目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、管理費(fèi)用。設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。
(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。
(三)綜合成新率的確定
1、實(shí)體性貶值率
根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場勘察時(shí)房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經(jīng)驗(yàn)綜合分析后采用年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。對其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。
實(shí)體性貶值率采用年限法計(jì)算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為:
已使用年限
實(shí)體性貶值率=─────────────×100%
已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限
預(yù)計(jì)尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。
2、功能性貶值的確定
功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。
3、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定
經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。
4、綜合成新率的確定
綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟(jì)性貶值率
亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟(jì)性貶值率)×(1-功能性貶值率)
㈣、其他評估方法的使用
1、成本逼近法
計(jì)算公式為:
土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
計(jì)算公式為:
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。其基本公式為:
P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L
其中:K=∑Ki
P-待估宗地價(jià)格
Pu--宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)
K-待估宗地全部影響因素總修正值
Y-期日修正系數(shù)
I-容積率系數(shù)
J-樓層修正系數(shù)
H-使用年期修正系數(shù)
L-土地開發(fā)程度修正
3、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法是將房地產(chǎn)價(jià)格扣除房屋價(jià)格后的剩余價(jià)格作為地價(jià)，其測算是在正確估計(jì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑、買賣建筑物有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額確定估價(jià)對象價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為:
估價(jià)對象地價(jià)=不動產(chǎn)價(jià)格-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-稅收-利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)商利潤
4、市場比較法
在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對象在評估期日地價(jià)的一種方法。其公式為:
待估宗地價(jià)格=比價(jià)實(shí)例宗地價(jià)格
×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù))
×(待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數(shù))
×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù))
×(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù))
5、收益還原法
收益還原法是將評估房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法。
(1)基本假定:
�、俜康禺a(chǎn)每年收益額相同;
②資本化率每年不變且大于零
(2)其公式為;
土地價(jià)值=土地純收益÷土地還原利率
土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-房屋純收益
房地總費(fèi)用=折舊費(fèi)+修繕費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅費(fèi)
房地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
有限年期土地價(jià)格=土地價(jià)值×待估地塊年期修正
九、 評估過程
(一)評估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段是了解和明確資產(chǎn)評估目的和評估對象及范圍，收集資產(chǎn)評估有關(guān)資料，確定評估人員。
(二)現(xiàn)場清查和評估階段
1、現(xiàn)場清查階段
該階段主要是對委估的資產(chǎn)進(jìn)行了解核實(shí)、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。依據(jù)已掌握的申報(bào)材料，深入現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察，記錄和填寫評估現(xiàn)場勘察記錄。
2、評定估算階段
依據(jù)評估人員現(xiàn)場清查獲取的資料和結(jié)論，同時(shí)經(jīng)過必要的市場調(diào)研和詢價(jià)工作，選取評估方法，遵循資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)和有關(guān)評估慣例進(jìn)行評定估算，得出資產(chǎn)評估價(jià)值。
3、提交評估報(bào)告階段
按照南寧市金正資產(chǎn)評估事務(wù)所關(guān)于資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》要求，對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行審核，審核意見反饋后進(jìn)行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告書。
4、評估日期為***年**月**日至*****年**月**日。
十、評估結(jié)論
通常表現(xiàn)為評估的目的、評估對象在評估基準(zhǔn)日的公允市場價(jià)值，即能表達(dá)出本次評估的最終結(jié)果即可，如:
在實(shí)施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場價(jià)值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場價(jià)值參考依據(jù)為評估目的而涉及的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日****年**月**日的市場價(jià)值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權(quán)*******元)。
十一、特別事項(xiàng)說明
即是對評估結(jié)果中，應(yīng)該向評估報(bào)告使用者說明有關(guān)影響評估結(jié)果的某些因素，向報(bào)告使用者引導(dǎo)，使其能正確的使用評估報(bào)告書。如:
1、評估結(jié)果是反映評估對象在本報(bào)告所列評估目的依據(jù)被評估資產(chǎn)現(xiàn)在的具體狀況及評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則，經(jīng)評估而確定的現(xiàn)行公允市場價(jià)。評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產(chǎn)價(jià)格的影響，及短期內(nèi)強(qiáng)制處分對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、評估機(jī)構(gòu)對委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權(quán)界定，只對其進(jìn)行公允價(jià)格確定。委估資產(chǎn)的權(quán)屬由委托方作出承諾，負(fù)責(zé)解釋并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
3、本次評估土地使用權(quán)價(jià)值中已包含(或未包含)土地出讓金。
4、有關(guān)建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關(guān)筆錄記載(如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等)為依據(jù)。
5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進(jìn)、后進(jìn)兩塊地，后進(jìn)的通路權(quán)難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進(jìn)行評估。
6、根據(jù)委托方提供的資料，假設(shè)委估資產(chǎn)將來辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)不存在任何障礙。
當(dāng)前述條件及評估報(bào)告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會失效。
十二、評估基準(zhǔn)日后的事項(xiàng)
通常描述如下:
本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日與資產(chǎn)評估報(bào)告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價(jià)格因素的重大事項(xiàng)變化并對資產(chǎn)評估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響。如果在評估基準(zhǔn)日后，價(jià)格產(chǎn)生變化時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請具有評估資格的評估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
十三、評估報(bào)告法律效力
通常為:
1、依據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定，評估結(jié)果的有效期自評估基準(zhǔn)日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過一年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
2、本報(bào)告所稱評估價(jià)值是依據(jù)所評資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價(jià)值。本評估結(jié)果是對****年**月**日這一基準(zhǔn)日被評估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本所對這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負(fù)任何法律責(zé)任。
3、本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列評估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)審查使用，評估報(bào)告書的使用權(quán)為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報(bào)告所述評估目的之外的其他目的。
4、對于委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核實(shí)確定，評估人員主要依據(jù)委托方提供的評估資料進(jìn)行現(xiàn)場清查核實(shí)，對委托方提供的有關(guān)資料的真實(shí)性有效性由委托方負(fù)責(zé)，評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)認(rèn)定錯(cuò)誤而產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任。
5、本報(bào)告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。
十四、評估報(bào)告提出日
本項(xiàng)評估報(bào)告提出日期為****年**月**日。
評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
******資產(chǎn)評估事務(wù)所
二0**年**月二十五日
十五、附件
主要是各種評估依據(jù)及各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的復(fù)印件(《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》)，委托方的產(chǎn)權(quán)證明，以及身份證明復(fù)印件等(身份證、營業(yè)執(zhí)照等)，受托估價(jià)方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊會計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師等)，各種明細(xì)表、匯總表等，以及其他相關(guān)的有用價(jià)值資料。
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